「金納」でも「延納」でも納付困難の事由がある場合には、その困難な金額を限度として、物納（現物納付）が許可されます。 ただ例外的な方法であるために厳しく審査されます。
物納をする物件の価額は、申告時の相続税評価額そのものが収納の価格となります。その不動産の時価が上昇しようが下落しようが関わりなく、相続時の評価額、固定された価格で納税に充当されます。 相続税評価額は路線価をもとに決められ、公示価格の80％に相当します。 不動産などの現物で納税をするということは、公示価格（時価）の80％の価格で国に譲渡することと同義です。 一見すると20％引きは損だと思えますが、見方を変えれば、世間で「適正価格で売れない」「買い手が見つからない」土地を20％の割引で譲渡することは珍しくありません。 物納は、国が決めた価格で国に引き取ってもらう、安全な納税の手段となるのです。
物納の場合、要件を満たせば
時価に関わらず相続税評価額で納税できます。
土地に優劣はありません。
参考コラム→「相続税の納税の仕方、お間違いではないですか？」
物納事務は煩雑な作業も多く、様々な士業との連携や、書類の具備、補完作業など多岐に渡ります。
しかし、これらの業務も申告代理業務として一括され別で報酬を得られることはほぼありません。
弊社に物納事務をお任せ頂ければ、税理士先生には3～4回の出頭のみをご担当頂き、申請から収納まで責任をもって請負います。
納税資金創生も不動産業務として承ります。
税理士先生の出頭（例）
① 物納申請の受付時（申告書提出時） 税務代理
② 金銭納付困難事由の確認時 申請人代理
③～④ 措置補完後の徴収部と財務事務所との立ち合い時（物件ブロック毎）
なお、税理士先生には弊社から手数料をお支払いいたします。
弊社受取の物納手数料から20～30％をお支払いいたします。
弊社に物納事務をお任せください！
税理士先生には、数回の出頭に対し手数料をお支払いいたします
参考コラム→「こんなにあります物納事務」
物納要件を具備するため、必要に応じ以下の士業が求められます
●土地家屋調査士
物納物件は法務局に登記事項証明書が求められます
土地家屋調査士は法務省の所管
財務省は物納関連図書として、土地家屋調査士の職印決裁を求めます
測量士は国土交通省の所管のため、登記の際は家屋調査士と連携が必要です
●司法書士
相続財産の分割による登記が求められ所有権の移転を証します
●弁護士・行政書士
分割協議に際し、争族を回避すべく、遺言書作成及び公証人役場を活用します
●不動産鑑定士
時価の在り方に疑義（評価額では売却困難）ある場合に適正と思われる時価を
適正と思われる時価を算出して更正請求を行う
各相続人の意向を把握
平等の概念 家を守る、墓を守る・・・誰が
姉弟は他人の始まり
配偶者（応援団の一員）が違う
境遇、立場の違い
納税を担う
相続税の納税を如何に負担させるか
納税充当財産を納税額に応じて共有させることで納税確保
納付前に現預金を留保
納税義務のない配偶者が現預金を全て相続
各相続人の持つ現預金は相続費用に充当し金銭納付困難な状況を創生
相続税納付後に配偶者の現預金を分配する
必要な相続実費 およそ
税理士 相続税申告書作成 1.00%
司法書士 相続登記 2.00%
土地家屋調査士 測量実費 3.00%
物納コーディネート 国への仲介、相方代理 4.50%
弁護士 分割協議作成等 5.00%
保有物件の中から、物納に充当できる物件を選定します
土地（更地または底地）、建物及びその敷地、建物（借地権付）の中から、500㎡以上か以下か、あるいは1.25倍以上の価格で売却可能か否かなどの条件と照会します
眠っている土地・担税力の劣る土地を納税に有効活用し、納税後に残した優良不動産を運用するなど、積極的な資産形成をご提案します。
国有地として具備（後日、国が無条件で一般会計に編入するための要件）
物納可能か困難かの選定
別添の物納手続関係書類チエックリスト参照
申請地 物件毎の地積測量図
境界承諾書（東西南北隣接地主、河川及び公道）
貸宅地
土地賃貸借契約書の記載内容の精査
貸付地の宅地部と私道部の明記
地代の適正（固定資産税額の２．５倍以上）
貸付期間残存３年以上に書き換え
借地人の特定＝建物所有者と同一名義
貸家建付地の底地の場合は貸宅地の底地とした額が申請額になる
建物部の物納は難しい。
駐車場は契約を解約して更地として物納が一般的
賃借権5％の評価減して物納。随意契約者の地位を確保
物納申請に必要な書類は多岐にわたり、物件の状況により提出する書類が変わります。
下記のような書類の中からどれが必要であるかを判断し、物納申請をする物件全てについて、
一つの物件ごとにそれぞれ具備する必要があります。
・物納申請書
・金銭納付困難を理由とする理由書
・物納財産目録
・所在図、公図
・登記事項証明書
・写真
・固定資産税評価額証明書
・地積測量図
・境界線に関する確認書
・電柱に係る土地使用承諾書
・越境物に関する確認書
・賃貸借契約書
・隣接地所有法人の登記事項証明書
・建物図面
・敷金等に関する確認書
・借地権の使用賃借に関する確認書
・賃借地の境界に関する確認書
・建替え等ができない旨の確認書
・借地権等に関する確認書
・印鑑証明書
・所有権移転登記承諾書
その他 参考：物納手続関係書類チェックシート
① 金銭納付困難の事由の確認により申請額が決定≒半年
相続税物納一部却下通知書
申請後≒一年経過
物納申請財産に係る審査機関の延長通知書 申請後≒一年半後
② 物納手続関係書類提出
物納手続関係書類に関する補完通知書（２０日以内の期限付き）
③ 提出と同時に、物納手続関係書類提出期限延長届出書（３か月間の期間延長届）
④ 同上、完備までに一年間の補正期間が認められる（３か月×４回で一年間）
⑤ 提出書類完了
申請後≒二年半経過
物納申請財産に関する措置通知書（３ヶ月以内の期限付き）
⑥ 同上、完備までに一年間の補正期間が認められる（３か月×４回で一年間）
⑦ 補完事項が発刊（２０日以内の期限付き）
⑧ ３か月間の期間延長
⑨ 物納申請財産に関する措置事項完了届出書
収納決定通知書
申請後≒三年半～四年経過
物納が許可された場合、物納された土地及び家屋については、減免申請後の未到来納期限に係る分の固定資産税、都市計画税が減免されます。
所在の市区町村に減免申請書を提出します。
先祖伝来の土地は長男に、次男三男は現金を要求…など、兄弟間でも土地の所有や財産の分配には意見が食い違うことが多々あります。
各人の納税の為、一部共有登記等をご提案します
物納を希望する物件に借地人がいる場合、契約状況を整理する必要がありますが、契約内容の違約や、賃料の未納などトラブルがあることも少なくありません。
また隣接地主とも、土地境界の見解の相違や、樹木や室外機のはみ出しなどの問題が潜んでいることもあります。
これらの状況を整理し、借地人との契約確認や、隣地との境界を画定するために必要な提案を探します。
底地（借地人のいる貸宅地）を状況ごとに分類し対処します。 ・物納より売却が有利となる物件の場合の価格の設定、売却手続 ・借地人に対する平穏な権利承継、更新料の収受、地代改定など ・権利清算後の有利性を追求する処理 などについて仲介いたします。
物納より有利な物件は売却して利益を求めます。
準備すべき事項は事前に分かります。物納に係る利子の軽減等をご提案します。
また、現在お持ちの資産を整理し、負の資産を選別することで、後に相続人となる方々の負担を減らし、争族を回避することが期待できます
弊社に物納事務をお任せください！
これらの業務を丸ごと承ります。
これらの業務を弊社にお任せ頂ければ、税理士先生には3～4回程度の出頭をご担当頂くこととなります。
予定される出頭は以下の通りです。
参考コラム→「物納事務って税理士業務ですか？」
相続税は、基本的に「現金で一括納付する」ことが原則となっています。納付期限である相続発生日から10ヶ月後までに、金銭納付をしなければいけません。 ただし、支払が困難な場合は、特例として「延納」、あるいは例外的な納税方法として「物納」が、条件付きで認められています。
参考コラム→「ご存じですか？物納制度」
「金銭納付は負担が大きい」
「延納の選択は相続破綻へ」
| 金納して＝争族がはじまります |  |
うちは争族なんて無用と言うけれど 先祖伝来の土地は兄貴が守れ 俺にはお金をよこせ 姉弟の意向はお金の分配だ 弟、妹の価値観は違いますよ 争族回避の決め手はお金です |
| 延納して＝20年間借金の弁済 |  |
延納の充当資金は確実ですか？ 売れたら、入金すれば… 「たら」「れば」はおすすめしません |
お金と売れる土地は、分割に使う
お金の分配で、弟妹末永く良好
時価以上で売れない土地は、納税に活用
相続税評価額は公示価格の80％
80％×1.25倍＝公示価格
時価は80％×1.35倍が目安です
一次相続時は負の不動産を整理・処分
相続＝分配です
申告時に相続問題を解消しましょう
（分配・納税負担・境界・売れない土地など）
参考コラム→「ご存じですか？物納制度」
「金銭納付は負担が大きい」
「延納の選択は相続破綻へ」
税理士が避ける相続税の納税資金
責任重大となるため税理士業務になりません！
資金調達は納税者の自己責任です
納税資金の調達には
不動産業者＝時価以上の売価設定、仲介困難
銀行＝延納の利子税は0.7％程度、融資困難
税理士＝物納業務の税務報酬規定、15万円
相続税評価額は公示価格の80％
売却すると20％の譲渡所得税が課税される
売価格＝時価＝不動産仲介業者は受託困難
延納の利息は0.7％のため金融機関不調
延納資金としての融資はありません
税理士は不確定な業務進捗には不慣れ
弊社にご相談ください！
納税資金の合理的な調達や創生をアドバイスいたします
参考コラム→「土地を売却して納税資金を調達する時代は終わった」
◆現金が必要なのは相続税だけではない
相続登記費用、申告書作成費用、申告代理報酬、測量代…現金の使い道は、多種多様に存在します。
◆納税義務者も高齢者・年金受給者
今や被相続人9０歳は当たり前。国が控除を認める必要最低限の生活費は、納税者が月10万円、家族は月4万5千円。生活保護費の水準以下の生活費を強要されて納税後の生活がスタートすることになります。
◆兄弟は他人の始まり？
兄弟姉妹で相続する際、長男長女は不動産（負動産）、次男次女は現金を求めることも多い。預貯金を金納に充ててしまうことで、分割協議がまとまらない可能性もある
金銭納付した後の先行きは不透明に…
お金は最後の砦です。自分のために使いましょう。
参考コラム→「物納は合理的」
延納では相続税を分割して支払うことができ、最高20年まで支払い期限を延長することができます。ただし、延納した相続税額分には、利子税がかかります。
◆延納の利子税は0.8％（H30年）
銀行の融資はおよそ1.1％程度であるため、納税資金を銀行の融資に頼る必要はなくなりました。しかし、0.8％といえど利子。借金していることに変わりはないのです。
◆「たら・れば」が前提
延納は「土地が売れたら」「家賃が入れば」といった「たら・れば」を前提に選択されるため、社会の激変に対処しきれません。少子高齢化により郊外の土地価格は下落。 賃貸収入においても建物は劣化し空き家は増加傾向。相続放棄により空き家となった戸建てが、現状はおよそ800万戸となっています。
◆税務署は特定物納を勧める
延納が困難になった場合、申告期限から10年以内に限り、物納への変更が認められますが、延納資金に充当するために売れるものは全て売り尽くすこととなります。売れ残った物件は物納要件を満たすことができない可能性も。特定物納はつじつま合わせに過ぎないのです。
延納は問題の先送り。次世代が尻ぬぐいをすることになります。
参考コラム→「物納は合理的」
以前は、現金がなくて納税が出来ないときは、相続した家や土地、マンションなどの不動産を売却したお金で相続税を納めることが一般的でした。市場価格が高く、速やかに売却できる場合はそれも可能ですが…
◆郊外の土地は特に売りにくい
少子高齢化に伴う都心回帰などにより、都心と郊外の資産格差は広がる一方です。駅から徒歩10分以上離れた土地の市場価格は特に下落基調にあり、売却が難しい時代になりました。
◆仲介業者に安く買いたたかれることも
相続の際は10か月以内に決済し納税しないと滞納税が発生します。急いで売却して納税しなければという焦りが出て、仲介業者の圧力に負け、安い価格で仕方なく売却してしまうという事例も少なくありません。
◆納税資金に充てるつもりが赤字になる
その結果、仲介手数料や諸費用、譲渡所得税や復興税を差し引いた残りを納税資金に充てることとなり、赤字になってしまうことも多々あるのです。それらの税は翌年の確定申告時に表面化するので、特に注意が必要です。
少子高齢化に伴う都心回帰などにより、都心と郊外の資産格差は広がる一方。
不動産の時価（市場価格）は下落基調にあります。
土地を売却して納税資金を調達する時代が終わったといっても
過言ではありません。
参考コラム→「物納は合理的」
物納は最も合理的な納税方法です。
物納業務は国への仲介。大切な資産を守ります。
物納のメリット
金銭納付困難の理由書や相続する土地の要件が認められれば土地そのものを国に差し出すことで国の定めた評価額分の納税が可能
適正価格で売れる物件と売りにくい物件を、事前に区分しておき、売りにくい物件を納税用物件として生かす
物納する物件の価額は、申告時の相続税評価額そのものが収納の価格となるため、時価の変動に関わらず、固定された価格で納税に充当される
物納する際、納税・分割・保有する物件の区分、測量登記・分筆など、手続きに相続人全員の理解と合意を得る必要があるため、話し合う良い機会となる
相続を察知した業者は売り急ぐため、低価格で売買契約を結んでしまうことも。物納申請をしておくことで、相続税評価額以下の価格では売らないという意思表示になる物納のデメリット
延納・物納を申請するためには、生活費以外に金銭が無いことを証明する必要がある。
物納は手続きが大変な反面、実際に許可されるかどうか不明確であり、物納事務の報酬も不透明なため、消極的な税理士が多い。
税務署は①金納②延納③物納と、原理原則を貫き、物納はあくまで例外という意識が強い。事務手続きが煩雑な上、審査にも時間がかかるため敬遠される。
納税資金を調達するためには、売れる土地、市場価値の高い土地を優先的に売却することになります。 その結果、資産価値の高い土地を手放し、資産価値の低い土地を保有し続ける悪循環に陥ることもあるのです。
一方で、物納では、資産価値の低い土地を納税に活用することができます。 不要な土地を処分し、価値のある土地を保有し続けることができるのです。
売却困難な負動産を納税に活用し
売却可能な不動産を分割に使いましょう
物件を売却と物納で比較する場合、物納での評価額は一定であるため、売却金額が大きく影響することになります。
（例）相続税評価額（路線価）4000万円
公 示 価 格 5000万円 の土地を比較します。
不動産を売却した場合は、譲渡所得税と復興税等が掛がかります。譲渡所得は売却代金から取得費と譲渡費用を引いたものです。先祖代々の土地を売却した場合など取得費がわからない場合、売却代金の5％で計算します。 物納では期限を延長すると年2.2％の利子税がかかります。審査期間は免除されますので、審査期間を除いて1年間延長した場合を想定して計算します。
このケースでは、相続税評価額4000万円の土地を 5182万円以上で売却できる のであれば 売却利益から納税した方が有利、それ以下になってしまったら物納の方が有利、ということになります。 ただし前述したとおり、公示価格以上の価格設定で売却できる土地は多くありません。
物納の分岐点：相続税評価額×約1.29倍
この価格以上で売却できるかどうかで、売却か物納かの判断材料とする
貸宅地とは、建物所有を目的とした賃借権が設定された土地で、地主が持つ底地権と、借地人が持つ借地権とで構成されています。 貸宅地の物納とは、その底地のみを物納することを指します。 底地は物権であるため、物納適格財産となりえるのです。
貸宅地となる土地は、国により「借地権割合」が定められています。 一般的には住宅地で60～70％、商業地では70～90％となっており、借地権割合が60％の土地であれば、
相続税評価額の40％分の納税をすることができます。
貸家建付地とは、自分の土地にアパート、マンションや貸ビルを建てて、賃借人が使用する賃貸を目的とした建物が建っている土地のことをいいます。 貸家建付地の底地部を物納する場合は、地主が国となり、納税者が借地人となります。 固定資産税は底地に課されるため、物納後は固定資産税が減免されます。 地代（相続税評価額の2.5％）は借地人（納税者）が国に支払いますが、賃借人が支払う家賃収入は借地人（納税者）が全額受け取ることになります。 条件が合えば資産が増える可能性もあるのです。
貸宅地と同様、借地権割合が60％の土地であれば、
相続税評価額の40％分の納税をすることができます。
駐車場の物納の場合、一般的には、賃貸契約をすべて解除し、更地として物納しますが、駐車場経営を継続しつつ物納できるケースもあります。
相続開始後に相続人全員で駐車場管理運営を目的とした同族法人を設立。
駐車場継続使用の嘆願書を上申し、2.5％の賃借権を控除した97.5％の相続税評価額を更正。
さらに物納物件収納後、国と「国有財産有償貸付契約書」を締結し、国有地の賃借であるということにより、固定資産税が免除されます。
物納により納税を完了させた後も、駐車場経営を継続することができました。 時期を見て当該地を買い戻すことも考えられるのです。
（参考）財務省の管理規定
物納等不動産に関する事務取扱要綱について（平成18年6月29日 財理第2640号）
第7 物納等不動産の管理事務
1 権利付不動産の取扱い
国は、権利付き不動産について、納税者である前所有者（以下「前主」という）の貸し主としての地位を承継するので、前主及び権利者が締結している契約の始期、期間、賃貸料の額、特約条項等の契約条件を確認の上、税務署より引受後直ちに、当該権利者に対し次の措置を執るものとする。
（1）（2）略
（3）駐車場の管理の取り扱い申請不動産が駐車場として利用されている場合（賃貸借契約が締結されている場合を除く）、収納後当該不動産を処分するまでの間において暫定活用を図ることが可能であることから、原則として、その利用されている状態で収納するものとする。収納後においては、処分する時期を考慮して、貸付の相手方（管理者）を一般競争入札により選定して暫定活用を継続するものとする。
（注）物納申請者が不動産業者用に管理業務を委託している場合には、
一般競争入札により貸付の相手方を選定するまでの間は、従前
の受託者と随意契約によることにして差し支えない。
なお、随意契約等にあたっては、後記（6）に留意すること。
以下略
